產業園區作為產業聚集的載體，既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式,又是地區社會經濟發展水平的衡量標志,它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。產業園區的形式多種多樣,如高新區、開發區、科技園、文化園、農業園、特色產業園,以及近年來各地陸續涌現的科技新城、產業新城等。作為產業園區的建設者、運營者,必須知悉產業園的綜合背景情況,如園區投資主體與建設類型、園區的生命周期與發展歷程、園區盈利模式,等等,做到順勢而為。

一、中國產業園區的生命周期                                                     

 

產業園區同其他社會產品一樣,存在生命周期。按照產品生命周期劃分方法,產業園區的生命周期可劃分為四個階段,即初創期、發展期,成熟期和衰退期。

 

初創期:從建園開始,園區基礎設施建設大張旗鼓地進行,招商工作伴隨基礎建設的展開而全面啟動,部分企業開始進駐園區。

 

發展期:招商工作是重中之重,大量企業陸續入駐園區,形成規?；纳a經營并呈現強勁的發展勁頭,園區配套設施投入使用,公共服務逐漸展開和深入。

 

成熟期:園區可利用的載體空間趨于飽和,園區的各項服務工作日臻完善,企業的生產經營趨向穩定,一些企業品牌及園區品牌都“露出了尖尖角”,園區和部分入駐企業的經營狀況基本都進入“小康”狀態，一些優質企業對物業空間和服務提出更高要求，個別企業甚至會尋找新的園區落戶。

 

衰退期:園區中一些企業的生產經營不能適應外部環境的變化和需要,下滑的趨勢日益明顯,很多企業需要技術創新和經營創新實現自我救贖和再次創業,以進入一個新的發展期。園區也顯露出物業設施老舊、產業(定位)老化、配套服務老套的“三老”問題,急待創新提升和擴展,這些問題解決得好,則園區可以煥發第二春、延續生命周期,解決得不好只能走入下坡路、日暮途窮。

 

每個產業園區生命周期的時間跨度和發展高度都不是一成不變的,因產業園區的功能定位與經營能力、區域經濟發展狀況和速度的不同而不同。

 

二、中國產業園區的盈利模式                                                          、

 

縱觀國內產業園區的經營狀況,可以看出園區的盈利收入主要來自兩部分:地產增值和產業增值。產業增值又包括產業投資、中介服務、平臺服務、政府補貼、稅收獎勵五個方面。如圖所示：

 

 

客觀地講,現階段絕大多數園區的收入主要依靠地產增值。地產增值指依附在土地溢價基礎上的一種盈利模式,通過建設工業廠房、物流倉庫、辦公樓宇、商業配套設施并以出租出售方式供企業使用,同時提供物業服務。這同傳統的商業地產模式沒有顯著區別,所以大部分園區還會突出物業載體的營銷宣傳。產業增值是在地產增值的基礎上開展運營服務和享受關聯政策。

 

(一)產業投資

主要指園區建立或控股專業性的產業投資機構,如天使基金、VC(風險投資)、PE(私募股權投資)等,以此開展項目投資,或者利用孵化器的優勢對進駐的潛力型企業開展多種形式的股權投資,實現企業成長并獲取長期收益。

 

(二)中介服務

園區整合產業資源,引進各類中介服務機構,向入園企業提供工商注冊、融資信貸、法律咨詢、人才外包、資質認證、技術中介、管理咨詢、知識產權服務、網絡通信服務等全套的產業服務,并向服務提供方適當收取傭金的收益模式。

 

(三)平臺服務

引進中介機構為園區企業服務,獲得少量收益。有實力的園區可以組建專業咨詢部門或專業化公司,自主建立公共服務平臺,如同中介機構,為園區企業提供針對性的技術服務、市場營銷服務、金融信貸服務、管理咨詢服務等,直接獲取咨詢性、服務性收入,正所謂“肥水不流外人田”。平臺服務還可以通過BPO(商務流程外包)等形式獲取長期、穩定的收益。

 

(四)政府補貼

產業園區、孵化器通常要建設若干公共服務平臺及配套服務沒施,以營造良好的園區環境和產業氛圍,一些園區在建設專業化公共服務平認知臺時還投資購置了不少專業設備、儀器。

 

為了鼓勵園區改善創業環境和提高服務能力,區域政府會適當拿出財政資金以項目補貼、貸款貼息等形式給予園區資金扶植。政府補貼經費基本上按照“專項資金、?？顚Ｓ?rdquo;的原則劃撥給相關園區。

 

(五)稅收獎勵

稅收獎勵指入園企業上繳的稅收一部分歸國稅,一部分歸省、市財政收入,一部分由區縣支配,這部分稅收一般采取部分返還園區的方式，支持園區建設或者用于擴展招商,堪稱區域政府對園區的“績效獎”。

 

誠然,各家產業園區的建設經營各有側重,收入來源比重不同、各具千秋,但從園區收入構成和比例額度上,不難看出園區的經營定位和運營能力。企業選擇園區時,可關注園區的盈利模式與主要收入來源,因為這預示著入園企業所能享有的創業成長環境與綜合服務。產業服務平臺（CYYY2018）

 

對一家產業規劃園來說,知悉產業園區的來龍去脈就好比了解自己的前世今生”,在前行的路上,學習效仿也好,創新實踐也罷,明確發展方向,明晰成長路線,這才是關鍵。

園區申報，找我們

 

 

我們能為您做什么？

 

十四五規劃   農業園區規劃

高新區規劃   工業園區規劃

經開區規劃   旅游園區規劃

怎么聯系到我們？

電話

4001180807

010-52665291 010-52665292

北京豐臺區總部基地工商聯科技大廈17層